進(jìn)入2017年以來，限貸、限售、限價(jià)等調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，投資性需求受到遏制，房地產(chǎn)銷售趨弱。與此同時(shí)，銀行信貸，房企再融資的管控也趨于嚴(yán)格，包括不能在境內(nèi)發(fā)債，禁止到H股上市融資，基金業(yè)協(xié)會(huì)叫停16城私募、資管投資房地產(chǎn)項(xiàng)目等。房企融資壓力加大，股權(quán)融資需求明顯增加。
一.
為啥要股權(quán)融資
——都是股權(quán)融資，但需求不盡一致
隨著融資渠道的逐漸收緊，房企股權(quán)融資的案例也在逐漸增多，然而進(jìn)行股權(quán)融資并不止于滿足資金需求，還可通過股權(quán)融資降低企業(yè)負(fù)債率。
01
政策調(diào)控下企業(yè)資金承壓，
部分企業(yè)借助股權(quán)獲得資金
隨著調(diào)控政策逐漸深入，各地樓市成交降溫，特別是限價(jià)、限簽導(dǎo)致企業(yè)回款難度加大，與此同時(shí)，受政策影響，企業(yè)融資難度增大，導(dǎo)致部分企業(yè)的資金狀況出現(xiàn)壓力，企業(yè)有意愿通過股權(quán)融資的方式補(bǔ)充資金。
02
部分企業(yè)引入資金降低企業(yè)負(fù)債率，
助力戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
房地產(chǎn)行業(yè)已從野蠻生長進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，在經(jīng)營過程需要平衡好增長快慢和負(fù)債的高低的問題。面對(duì)調(diào)控下的市場，部分企業(yè)也開始通過股權(quán)融資降低企業(yè)的負(fù)債率，完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
以恒大為例，2017年年初，恒大啟動(dòng)了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，“增效”與“降杠桿”成為恒大發(fā)展新方向。2017年11月，恒大與正威集團(tuán)、蘇寧和山東高速等6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入投資600億元，至此，恒大通過三輪戰(zhàn)略投資引入約1300億元，完成了世上最大規(guī)模的股權(quán)融資。
隨著恒大戰(zhàn)略投資的引入，公司的現(xiàn)金流將更加充實(shí)，其凈負(fù)債率也將大幅降低，公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型效果明顯。
圖表：2017年1-12月恒大股權(quán)融資
二.
誰來投——橄欖枝來自何方？
有賣就有買，到底是哪些企業(yè)向房企們投來橄欖枝呢？通過整理上市部分房企的股東可以看到，入主房企的部分股東主要有以下幾類:
01
險(xiǎn)資——連敲房地產(chǎn)投資之門
統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，除萬科地產(chǎn)、金地集團(tuán)外，華僑城、保利地產(chǎn)、碧桂園、金融街、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等數(shù)十家房企的股東名單中都有險(xiǎn)資的身影。
險(xiǎn)資企業(yè)入主可以為企業(yè)帶來長線的資金支持，資金及戰(zhàn)略的騰挪空間加大。
以保利地產(chǎn)為例，2016年6月，泰康人壽以60億元入股保利，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金儲(chǔ)備將更加充裕，有助于保利地產(chǎn)把握并購整合機(jī)會(huì)，更能借此推動(dòng)其“地產(chǎn)＋金融”的協(xié)同發(fā)展。
除此之外，也有險(xiǎn)資與房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成優(yōu)勢互補(bǔ)。如中國平安成為碧桂園第二大股東，并與其達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。
02
其他投資巨頭——戰(zhàn)略合作互利共贏
除險(xiǎn)資青睞房企以外，也有很多房企可贏得投資巨頭的垂青，其中比較典型的企業(yè)就是平安不動(dòng)產(chǎn)。
平安不動(dòng)產(chǎn)先后與朗詩綠色地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)等多家房企簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，2015年5月，朗詩綠色地產(chǎn)向平安不動(dòng)產(chǎn)籌集金額約3.4億港元；2017年8月，旭輝與平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，向旭輝投資約人民幣100億元作為項(xiàng)目層面戰(zhàn)略性投資，此外，還在債權(quán)投資等方面與旭輝合作。
通過合作，可有助于優(yōu)化房企的股東結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)在地產(chǎn)行業(yè)的競爭力和資源整合能力，擴(kuò)大市場份額。與此同時(shí)，這些企業(yè)也能在房企的成長中獲得不錯(cuò)的收益。
圖表：TOP100部分房企股東明細(xì)
三.
如何吸引財(cái)團(tuán)入主？
對(duì)房企來說，資源、錢以及土地為房企規(guī)模擴(kuò)張奠定了良好的基礎(chǔ)，其中資金占據(jù)著重要的位置。面對(duì)銷售放緩的市場環(huán)境與越來越窄的融資路徑，抓緊一切機(jī)會(huì)融資成為房企們現(xiàn)在最迫切需要。究竟如何吸引財(cái)團(tuán)入主呢？
1
樹立好品牌
在目前土地資源稀缺的時(shí)候，資源方更樂意與品牌房企進(jìn)行合作，保證產(chǎn)品品質(zhì)，提高產(chǎn)品溢價(jià)，分擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)。而且無論是業(yè)務(wù)聯(lián)手還是戰(zhàn)略合作，品牌房企在合作關(guān)系中能夠擁有更多的主動(dòng)權(quán)。
房企可憑借良好的業(yè)績、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等建立品牌后，相當(dāng)于品牌為企業(yè)做背書，更易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。例如中國金茂定位高端住宅，并以科技豪宅從仁恒置地、綠城中國等重重包圍中突圍而出，開啟品牌輸出階段后，平安等企業(yè)引入中國金茂合作。
2
提升企業(yè)的投資回報(bào)率
說到底，資本都是逐利的。
企業(yè)只有扎扎實(shí)實(shí)練好基本功，通過提高企業(yè)的利潤率或是資產(chǎn)利用效率來改善企業(yè)的投資回報(bào)率。企業(yè)的發(fā)展前景值得期待，也能很好的吸引資本方的注意力。
在過去幾年，由于房地產(chǎn)行業(yè)分紅率高、經(jīng)營穩(wěn)健，如萬科、金地等無控股股東、具有較高重估價(jià)值的資源型房企，成為金融機(jī)構(gòu)投資的重要標(biāo)的。
