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　　轉型股權投資、加強主動管理、尋找更好的內容并且進行更深度的捆綁，是把挑戰(zhàn)轉變?yōu)闄C遇的關鍵。
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文 | 劉本迪
　　來源 | 中國房地產(chǎn)金融
　　2018年4月27日，經(jīng)國務院同意，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會、中國證券監(jiān)督管理委員會、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范金融機構資產(chǎn)管理業(yè)務的指導意見》（以下簡稱“資管新規(guī)”）。靴子終于落地。
　　業(yè)內人士表示，資管新規(guī)是金融改革的重大事件，堪比房地產(chǎn)領域1998年的23號文和2003年的18號文。短時期內金融機構受到影響甚至是沖擊，是不可避免的，方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平在近期表示，“銀行理財可能會大面積的消亡”。
　　在瑞威資本北京公司總經(jīng)理宋昊看來，資管新規(guī)是此前一系列政策的延續(xù)，其思路和要求是一脈相承的。
　　“大的目標是引導資金‘脫虛向實’，具體層面是打擊金融亂象?！?br />　　房地產(chǎn)融資受影響

　　數(shù)據(jù)顯示，2008年社會融資總額為38萬億元，2017年增至175萬億元，十年間增加了4到5倍，同期GDP只增長了2.6倍。業(yè)內人士表示，其背后是金融泡沫和金融空轉。
　　宋昊對《中國房地產(chǎn)金融》表示，資管新規(guī)打擊金融亂象有兩個核心要求：其一，信息透明；其二，用途限制。
　　“資管新規(guī)明確了錢的性質，規(guī)定了能做什么、不能做什么?！彼侮徽f，“嚴管表外、影子銀行，都是為了明確資金的流向?！?br />　　“私募就去做私募股權，銀行就去做債，表內的東西就是表內的東西，表外的東西就要剝離。”某私募股權基金的中層人士孫偉（化名）告訴《中國房地產(chǎn)金融》。
　　孫偉同時表示，資管新規(guī)出臺之后，私募基金做債，實際上已經(jīng)被禁止了。這一方面導致房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本急速飆升，另一方面導致其融資能力（數(shù)額）下降。
　　某房企高管近期表示，今年房企最困難的就是資金，很多資金成本已經(jīng)超過15%，但是很多資方依然不愿意出錢。
　　另據(jù)了解，近幾個月信托計劃的規(guī)模增長明顯，一部分原因就在于，房企的融資需求難以滿足，加大了不同渠道的融資力度。
　　“房地產(chǎn)是重資金行業(yè)，錢少了自然會受到?jīng)_擊?！彼侮槐硎?，這實際上是政策的延續(xù)，讓資金更多地進入到實體經(jīng)濟里去。
　　股權投資迎機遇

　　在宋昊看來，重資金、長周期是房地產(chǎn)的本源，但是此前國內的房地產(chǎn)短周期化，這一方面加速了城市化進程，另一方面也存在一些問題，“比如現(xiàn)在的養(yǎng)老、教育、旅游等項目，如果不沉下心來做長期安排，項目是拿不到手的，也不可能盈利。”
　　資管新規(guī)的出臺，一定程度上，讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸其長周期的本源。
　　“長周期的項目，一定要長周期的資金來匹配，這樣一來就要去做股權融資了。”宋昊說。
　　孫偉表示，資管新規(guī)的核心要求之一——打破剛兌，實際上也是要求發(fā)展股權融資。
　　“資管新規(guī)對市場上幾乎所有的金融機構都有影響，因為現(xiàn)在大部分金融機構都在做債權?！备桁迟Y產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹，在近期對包括《中國房地產(chǎn)金融》在內的媒體表示，“為什么要把表外的壓到表內，因為表外的幾乎都是債?！?br />　　據(jù)了解，目前市場上的債權周期，大多是在2年以內，3年幾乎是極限，這并不匹配上述的養(yǎng)老、教育、旅游等項目的長周期。
　　實際上不僅僅是房地產(chǎn)，轉型發(fā)展股權融資，已成私募行業(yè)公認的發(fā)展方向。
　　但是做股權，意味著更大的風險，這對私募機構的專業(yè)性提出了更高的要求。
　　“股權投資是不容易做的決策，資管新規(guī)鼓勵市場上真正有投資管理能力的人，為資產(chǎn)本身買單?！弊T文虹說。
　　“股權投資一方面要求更高的專業(yè)性，另一方面要求更多的內容做支持。”宋昊表示，對于瑞威資本這樣的偏股權投資的機構來說，資管新規(guī)的影響有限。
　　尋找優(yōu)質內容

　　眾所周知，國家大力發(fā)展住房租賃市場，長租公寓行業(yè)受到廣泛關注。而長租公寓，正是宋昊所說的“內容”，上述的醫(yī)療、教育、旅游，實際上也屬于內容。
　　對于私募如何應對資管新規(guī)，宋昊表示，其一是加強基金的主動管理能力，其二是找到更好的內容，“單靠傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，已經(jīng)沒有辦法滿足我們的需求了，我們還會去做新興業(yè)態(tài)。”
　　而要把內容（或者說新興業(yè)態(tài)）做好，資金只是必要條件，除此之外，如何運營內容同樣重要。正如聯(lián)合辦公企業(yè)“優(yōu)客工場”的創(chuàng)始人毛大慶所說，進入存量時代，運營者變得越來越重要。
　　宋昊表示，目前資金方與運營方的結合，有兩種主要的方式：
　　其一，資金方重資產(chǎn)持有物業(yè)，然后往里面裝內容，即尋找合適的運營者；其二，直接投內容，然后帶著內容找資產(chǎn)（物業(yè)）。
　　“找到更好的內容，并且與內容進行更深度的捆綁，是地產(chǎn)基金的一個發(fā)展方向?！彼侮徽f。
　　跟其他金融機構一樣，私募基金不可避免地受到資管新規(guī)的影響。轉型股權投資、加強主動管理、尋找更好的內容并且進行更深度的捆綁，是把挑戰(zhàn)轉變?yōu)闄C遇的關鍵。